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Logements indécents : quand les organismes payeurs ne versent plus les allocations de logement

Publié le 26.02.2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un décret publié au Journal officiel du vendredi 20 février 2015 vise à inciter les propriétaires-bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité. Il fixe :
·      les modalités de conservation de l’allocation de logement sociales (ALS) et familiales (ALF) par les organismes payeurs,
·      les cas dans lesquels un renouvellement du délai de conservation (6 mois, renouvelable une fois) peut être accordé,
·      les conditions d’habilitation des organismes chargés de constater la non-décence d’un logement,
·      et les cas de maintien des dérogations à la condition de décence du logement en question.
En effet, tant que les travaux ne sont pas effectués, les allocations ne sont donc pas versées au propriétaire. Durant cette période, le locataire n’est redevable que de la part de loyer résiduelle, c’est-à-dire celle non couverte par l’allocation. Si, à l’expiration d’un délai maximal de 18 mois (qui peut être prolongé encore de 12 mois supplémentaires dans certaines situations), les travaux n’ont pas été réalisés, l’allocation conservée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut alors demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservée.
À noter
 : ce décret fait suite à la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi « Alur »).

 


Justification des charges locatives

 

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt (le 10 février dernier) imposant au bailleur de rembourser au locataire les provisions sur charges perçues depuis plusieurs années, à défaut d'avoir transmis au locataire le décompte annuel et le mode de répartition.

 La vigilance et le conseil de professionnels s'imposent pour les propriétaires bailleurs! 

Dans une décision du 10 février 2015, la Cour de cassation (Civ. 3e) décide que :

«les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition »

Dans cette affaire, les locataires d’un logement avaient assigné leur bailleur en remboursement de provisions pour charges locatives. La Cour d’appel de Lyon leur avait donné raison –décision confirmé par l’arrêt de la Cour de cassation.

La Cour d’appel avait constaté que la bailleresse n’avait pas adressé aux locataires les régularisations annuelles pour les exercices 2006 et 2008 et donc, en avait déduit « à bon droit » (formule marquant l’accord de la Cour de cassation) que les charges locatives n’étaient pas justifiées pour les années correspondantes et que les provisions versées devaient être restituées.

Pour voir la décision sur le site de Legifrance, cliquez sur ce lien Arrêt du 10 février 2015.


PROJET "MACRON" : LE DROIT IMMOBILIER CONCERNE

Le projet de loi pour la croissance et l'activité, qui a été déposé à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2014, comporte diverses mesures intéressant le droit immobilier : premier tout d'horizon

Faciliter la mobilité dans le parc social

L'article 23 précise que le rapport sur la situation du logement en France, prévu par l'article L. 101-1 du Code de la construction et de l'habitation, inclut des données sur les freins à la mobilité dans le parc social, notamment sur le traitement des demandes de mutations et sur les parcours résidentiels, ceci dans le but de faciliter la mobilité dans le parc social.

Habiliter le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance des mesures relevant de la loi

L'article 25 a pour objet d'habiliter le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance les mesures relevant du domaine de la loi. Parmi elles, la promotion du développement de logements intermédiaires et la location-accession, le congé pour vente, la colocation ...

La fin de l'acte d'huissier pour les baux commerciaux ?

L'article 56 supprime l'obligation de recourir à un acte extrajudiciaire dans les relations entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement du bail.

Plafonnement des honoraires de location à compter du 15 septembre 2014

Publié le 12.08.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un décret du 1er août 2014 prévoit le plafonnement des honoraires de location (frais d’agence) demandés au locataire par les professionnels de l’immobilier. Ces dispositions s’appliquent à compter du 15 septembre 2014.

Ce texte prévoit que le montant des honoraires de location payés par le locataire au titre de l’organisation des visites, de la constitution du dossier, de la rédaction du bail, hors état des lieux, ne pourra excéder celui qui est payé par le bailleur. Il devra en outre être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement loué.

Les montants plafonnés selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien sont les suivants :

·         12 € par m² de surface habitable maximum en zone « très tendue » (Paris et les communes limitrophes),

·         10 € par m² de surface habitable maximum en « zone tendue ». La zone tendue correspond aux communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, parmi lesquelles figurent notamment les villes de Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse,

·         8 € par m² de surface habitable maximum en dehors des zones tendues et très tendues.

Quant aux frais liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, ils ne peuvent excéder 3 € par m² sur l’ensemble du territoire.

Ces plafonds seront révisés chaque année au 1er janvier en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.

 L’expression juridique "en bon père de famille" disparaît du droit en vigueur

Publié le 12.08.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La loi pour l’égalité réelle entre les femmes et les hommes, publiée le 4 août 2014, remplace l’expression juridique « en bon père de famille ».

Cette expression renvoyait à l’idée du comportement normal d’une personne titulaire d’un droit, spécialement d’un droit d’usage sur le bien d’autrui, obligée d’être normalement prudente, diligente et soigneuse. L’obligation s’appliquait évidemment, en droit, à l’homme comme à la femme, parent d’enfant comme sans enfant. Le Code civil employait l’expression dans plusieurs articles. Elle se trouvait encore dans d’autres codes.

En 1982, la loi sur les droits et les devoirs des bailleurs et locataires avait déjà substitué à l’obligation « de jouir des locaux en bon père de famille » celle d’en jouir « paisiblement ». Le locataire était ainsi tenu « d’user paisiblement de la chose louée » suivant la destination donnée par le contrat de location.

Le 21 janvier 2014, l’Assemblée nationale avait adopté un amendement supprimant cette expression du droit français et la remplaçant par le terme « raisonnable » ou « raisonnablement ». La loi pour l’égalité réelle entre les femmes et les hommes confirme cette suppression.

 Encadrement des loyers : les règles changent

Publié le 07.08.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un décret modifie les règles relatives à l’encadrement de certains loyers. Il est entré en vigueur le 1er août 2014 et s’applique jusqu’au 31 juillet 2015.

La loi avait prévu qu’un décret fixerait un montant maximum d’évolution des loyers pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Cela concerne l’évolution des loyers d’un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail.

Révision de la liste des communes concernées par cet encadrement des loyers

Certaines agglomérations entrent dans le dispositif : Ajaccio, Bastia, Bayonne, Draguignan, Genève (SUI)-Annemasse, La Teste-de-Buch, Arcachon, Saint-Nazaire, Sète et Thonon-les-Bains.

Certaines agglomérations sortent du dispositif : Amiens, Annemasse, Arras, Caen, Compiègne, Creil, Le-Havre, Rennes, Rouen ainsi que les agglomérations situées dans les départements d’Outre-Mer.

Règles désormais applicables dans ces zones d’encadrement des loyers

Logements loués meublés ou vides remis en location : les loyers des logements reloués après le départ du précédent locataire sont en principe limités à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). La hausse peut être supérieure si des travaux ont été effectués entre temps ou si l’ancien loyer était sous-évalué.

Logements loués meublés ou vides faisant l’objet d’un renouvellement de bail : l’augmentation lors du renouvellement d’un bail d’un loyer manifestement sous-évalué est possible mais encadrée.

Dans ces zones, certains logements échappent toutefois à cet encadrement des loyers

     - logements mis sur le marché locatif pour la 1ère fois,

     -  logements remis sur le marché après 18 mois d’inoccupation,

     -  logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 1 an de loyer (hors charges) et depuis moins de 6 mois.

À noter : les locataires qui ont signé un bail depuis le 27 mars 2014 et qui vivent dans un logement situé dans une ville soumise à encadrement des loyers bénéficient d’un préavis réduit de 1 mois s’ils donnent leur congé.